GUIDA ALLà¢â‚¬â„¢ ACQUISTO DI UNA CASA

Là¢â‚¬â„¢acquisto di un immobile e' un PASSO molto importante nella vita di un individuo.
Questà¢â‚¬â„¢evento puo' essere anche motivo di forte stress per alcune persone, pertanto e' determinante affidarsi a dei professionisti affermati per poter essere a conoscenza di tutte le fasi della compravendita, di cui tratteremo nello specifico nelle prossime uscite di questa rivista.
Quando si e' identificato là¢â‚¬â„¢immobile che esaudisce le esigenze dellà¢â‚¬â„¢acquirente il primo passaggio da effettuarsi e' la TRATTATIVA.
Questa prima fase consiste in un incontro tra le parti venditrice e acquirente per concordare il prezzo, le modalitàƒ di pagamento, con eventuale mutuo e il tempo di consegna dellà¢â‚¬â„¢immobile.
Il successivo passaggio e' il COMPROMESSO o PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA, che consiste in una scrittura privata tra le parti, da valersi a tutti gli effetti di legge, in cui si sottoscrive tutto cio' che si era concordato verbalmente nella trattativa. In questa fase viene passata una caparra confirmatoria dallà¢â‚¬â„¢acquirente al venditore per formalizzare là¢â‚¬â„¢impegno tra le parti.
Ultima e piàƒÂ¹ importante fase e' il ROGITO NOTARILE : il documento finale redatto da un professionista sopra le parti il NOTAIO.
Questà¢â‚¬â„¢atto deve essere firmato da tutti i comproprietari davanti al notaio e là¢â‚¬â„¢immobile deve risultare libero da ipoteche e da ogni altro peso e vincolo e controfirmato dalla parte acquirente. Nello stesso momento contestualmente viene effettuato il saldo del prezzo convenuto tra le parti il giorno della trattativa.
Quando si stipula un rogito notarile il costo piàƒÂ¹ rilevante consiste in quello fiscale. Infatti sono a carico dellà¢â‚¬â„¢acquirente là¢â‚¬â„¢imposta di registro o là¢â‚¬â„¢iva, là¢â‚¬â„¢imposta catastale e là¢â‚¬â„¢imposta ipotecaria.
Sono previste, laddove si rispettino le condizioni di legge, agevolazioni come quella sullà¢â‚¬â„¢acquisto della prima casa.


TITOLARITàƒÂ� DI POSSESSO E PRESENZA DI EVENTUALI IPOTECHE

Quando si àƒÂ¨ deciso di acquistare un immobile che risponde alle proprie esigenze àƒÂ¨ necessario anche fare accurati controlli presso la CONSERVATORIA del REGISTRO: la persona che vende deve essere il proprietario o il suo procuratore nominativo con atto notarile e sullà¢â‚¬â„¢immobile non devono gravare IPOTECHE.
Nellà¢â‚¬â„¢atto di trasferimento àƒÂ¨ scritto che là¢â‚¬â„¢immobile àƒÂ¨ venduto libero da ipoteche, ma in realtàƒ il notaio senza uno specifico incarico da parte del cliente e se il rogito avviene nella forma di scrittura privata autenticata non ha là¢â‚¬â„¢obbligo professionale di verificare che le dichiarazioni del venditore siano autentiche.
Se il venditore dichiara il falso sono guai; là¢â‚¬â„¢ipoteca, infatti segue là¢â‚¬â„¢immobile e non chi là¢â‚¬â„¢ha accesa e se non la si paga cà¢â‚¬â„¢àƒÂ¨ il rischio di una ESECUZIONE GIUDIZIARIA. Questi controlli sono invece raddoppiati se per acquistare là¢â‚¬â„¢abitazione si intende accendere un mutuo perchàƒÂ¨ in questo caso saràƒ anche la Banca a verificare nel suo proprio interesse là¢â‚¬â„¢esistenza di precedenti ipoteche.
Se invece si reputa conveniente accollarsi un mutuo esistente, bisogna verificare che il venditore sia in regola con i pagamenti.


PIANTINA CATASTALE E STATO DI FATTO

Di norma nel rogito àƒÂ¨ contenuta una dichiarazione del venditore sulla regolaritàƒ edilizia dellà¢â‚¬â„¢immobile e i controlli sulla planimetria son compiuti di routine dai Notai ma anche qui vale ciàƒÂ² che àƒÂ¨ stato detto a proposito delle ipoteche.
Molta attenzione va posta allà¢â‚¬â„¢esistenza di eventuali CONDONI visto che le domande sono valutate ad anni di distanza e possono essere anche respinte.
Inserendo nel rogito una clausola per cui tutte le spese derivanti da irregolaritàƒ urbanistiche compiute dal venditore rimarranno a suo carico ci si mette al riparo da sorprese, ma àƒÂ¨ meglio sapere prima come stanno le cose.


IL VENDITORE

àƒË† sempre importante sapere se chi vende àƒÂ¨ un soggetto a rischio di fallimento e quindi se ha unà¢â‚¬â„¢attivitàƒ imprenditoriale in proprio o una societàƒ di persone (S.n.c., S.a.s.). Nel caso di un crack del venditore, la casa che si intende acquistare servirebbe per soddisfare le pretese dei creditori e tutte le somme versate a titolo di acconto finirebbero nel passivo.


LA TRATTATIVA
Dopo essersi accertati che il prezzo dellà¢â‚¬â„¢immobile sia proporzionato al valore dellà¢â‚¬â„¢immobile, si puàƒÂ² avviare una TRATTATIVA. La trattativa ha lo scopo di definire molteplici aspetti quali per esempio i tempi di consegna dell'immobile, la cadenza dei pagamenti, la possibilitàƒ di accollo di un eventuale mutuo, la ripartizione delle spese condominiali nel periodo tra il compromesso e il rogito, la suddivisione delle spese di manutenzione straordinaria giàƒ deliberate, le spese per sanare eventuali abusi edilizi o per mettere a norma gli impianti.
Compromesso o preliminare di compravendita
Il Compromesso àƒÂ¨ un contratto in cui vengono decisi tutti i dettagli riguardanti l'acquisto dell'immobile, che verranno poi formalizzati nel rogito. Il compromesso puàƒÂ² essere effettuato a pagamento presso un notaio ma solitamente si stende nell'agenzia immobiliare a cui ci si àƒÂ¨ affidati. Per iniziare a redigerlo bisogna avere assolutamente chiari i seguenti punti:
- prezzo dell'immobile;
- modalitàƒ di pagamento;
- individuazione dettagliata dei confini della casa, delle pertinenze;
- data dell'atto di compravendita vero e proprio (rogito).
- l'assenza (o la presenza) di vincoli di vario genere e di ipoteche;
- la conformitàƒ alle norme edilizie e la regolaritàƒ urbanistica del fabbricato:
- l'eventuale domanda sanatoria edilizia (condono);
- l'esistenza di caparra confirmatoria.

Ci possono essere diverse modalitàƒ di caparra (il denaro che l'acquirente consegna al venditore al momento del compromesso) quali:
Acconto: àƒÂ¨ la somma data dall'acquirente al venditore al compromesso come anticipazione del prezzo e nel caso in cui la compravendita non si realizzasse tale somma va restituita.
Caparra confirmatoria:confirmatoria: àƒÂ¨ prevista dall'art. 1385 del codice civile. E' una somma versata come caparra al venditore che viene trattenuta dallo stesso nel caso in cui là¢â‚¬â„¢acquirente non adempie al contratto. Se invececolui inadempiente eà¢â‚¬â„¢ il venditore, la controparte (acquirente) ha diritto ad averne indietro il doppio. Oppure la parte danneggiata potràƒ chiedere la risoluzione del contratto e la liquidazione del maggior danno o l'esecuzione del contratto (art. 2932 del codice civile).
La trascrizione del compromesso
Dal gennaio 1997 c'àƒÂ¨ la possibilitàƒ di trascrivere i compromessi stipulati dai notai. La trascrizione ha l'effetto di rendere pubblico il contratto, e presenta due vantaggi: il primo àƒÂ¨ che sono nulle le trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile (pignoramenti, sequestri, etc) che intervenissero tra il compromesso e il rogito; il secondo àƒÂ¨ che nel caso di fallimento del venditore prima del rogito, il potenziale acquirente diventa creditore privilegiato. La convenienza della trascrizione, in realtaà¢â‚¬â„¢, eà¢â‚¬â„¢ limitata ad alcuni casi: il primo àƒÂ¨ quando il venditore àƒÂ¨ un imprenditore che potrebbe in teoria fallire. Un altro caso àƒÂ¨ quando tra il compromesso e il rogito passeràƒ un lasso di tempo molto lungo(es. per le case in costruzione). Esiste infine unà¢â‚¬â„¢altra possibilitàƒ , legata all'agevolazione fiscale del 36% sulle ristrutturazioni. Se chi sta per comprare l'abitazione vuole fare i lavori prima di entrarci deve obbligatoriamente registrare il preliminare. La convenienza dell'operazione ovviamente dipende dall'importo dei lavori.


IL ROGITO NOTARILE

La fase piàƒÂ¹ importante nellà¢â‚¬â„¢acquisto di una casa àƒÂ¨ il ROGITO NOTARILE: là¢â‚¬â„¢atto di compravendita redatto da un professionista sopra le parti, IL NOTAIO, il quale stipula il contratto con cui un immobile cambia ufficialmente di proprietàƒ .
In caso di comproprietàƒ , là¢â‚¬â„¢atto deve essere firmato da tutti i comproprietari o da un loro rappresentante con procura, alla presenza del notaio.
àƒË† bene ricordare che, al momento del rogito, la casa deve risultare libera da ipoteche, servitàƒÂ¹ e altri vincoli. In caso contrario àƒÂ¨ necessario che sul rogito figuri che il venditore affida questo incarico al notaio rogante, accollandosene tutti gli oneri. Qualora, invece, il compratore accetti là¢â‚¬â„¢accollo di un mutuo in corso, àƒÂ¨ necessario fare tutti i calcoli del debito residuo con la massima precisione.
Le imposte dirette sullà¢â‚¬â„¢immobile
Quando si stipula un rogito, il costo accessorio piàƒÂ¹ rilevante àƒÂ¨ in genere quello fiscale: imposta di registro, imposta catastale, imposta ipotecaria.
Le imposte, tutte a carico dellà¢â‚¬â„¢acquirente, si calcolano sulla base del valore dichiarato dal rogito.
IVA
Viene pagata solo nel caso in cui a vendere sia unà¢â‚¬â„¢impresa che costruisce, ristruttura o commercializza immobili. Là¢â‚¬â„¢aliquota àƒÂ¨ del 4% se là¢â‚¬â„¢acquirente ha i requisiti per le agevolazioni prima casa, del 10% nel caso di trasferimento ordinario, del 20% se la casa ha requisiti per essere considerata di lusso.
Imposta di registro
Là¢â‚¬â„¢imposta di registro àƒÂ¨ del 3% sul valore dichiarato per gli acquirenti che hanno diritto alle agevolazioni sulla prima casa, del 7% per i restanti, se a vendere àƒÂ¨ un privato o unà¢â‚¬â„¢impresa che non applica là¢â‚¬â„¢IVA. Quando la vendita àƒÂ¨ soggetta a Iva là¢â‚¬â„¢imposta di registro àƒÂ¨ sempre dovuta nella misura fissa di à¢â€šÂ¬ 168.
Imposta ipotecaria e catastale
Le imposte ammontano a à¢â€šÂ¬ 336, per gli acquirenti che hanno diritto alle agevolazioni sulla prima casa, al 3% per i restanti, se a vendere àƒÂ¨ un privato o unà¢â‚¬â„¢impresa che non applica là¢â‚¬â„¢IVA; a à¢â€šÂ¬ 504 se là¢â‚¬â„¢impresa venditrice applica là¢â‚¬â„¢IVA.


CHE COSà¢â‚¬â„¢Eà¢â‚¬â„¢ UN MUTUO E TIPOLOGIE DI MUTUI
Là¢â‚¬â„¢acquisto di una casa eà¢â‚¬â„¢ un passo molto importante poicheà¢â‚¬â„¢ comporta un notevole investimento economico.
Le banche offrono a questo scopo la possibilitaà¢â‚¬â„¢ di finanziamento attraverso i mutui casa.
Un mutuo àƒÂ¨ un finanziamento a medio/lungo termine gravato da ipoteca, tramite il quale la banca o una finanziaria concede una somma di denaro a un cliente solitamente utilizzata per là¢â‚¬â„¢acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile.
Il mutuo come i finanziamenti prevede un piano di rimborso del capitale, detto piano di ammortamento, suddiviso in rate che possono avere scadenza mensile, trimestrale o semestrale. Questa scadenza viene stabilita al momento della stipula del contratto.
La rata saràƒ costituita da capitale e da interessi. La durata generalmente varia da un minimo di 5 ad un massimo di 30 anni. Là¢â‚¬â„¢importo finanziato puàƒÂ² arrivare a coprire anche il 100% del valore dellà¢â‚¬â„¢immobile.
Le finalitàƒ per cui àƒÂ¨ possibile ottenere un mutuo ipotecario sono diverse:
Mutuo per acquisto di un immobile: àƒÂ¨ la tipologia di mutuo piàƒÂ¹ frequente. Il mutuo puàƒÂ² essere richiesto per là¢â‚¬â„¢acquisto di un immobile qualsiasi (prima casa, casa di villeggiatura, mura di un negozio ecc.) che, nella maggior parte dei casi, àƒÂ¨ quello oggetto di compravendita.
Mutuo per costruzione di un immobile: il mutuo àƒÂ¨ erogato per la costruzione di un immobile su terreno di proprietàƒ del mutuatario (salvo particolari casi di edilizia economica e popolare, nei quali il terreno àƒÂ¨ di proprietàƒ del Comune che lo concede in diritto di superficie). Là¢â‚¬â„¢Ipoteca puàƒÂ² essere iscritta sul terreno ed il mutuo viene erogato mano a mano che i lavori di costruzione proseguono. Tale formula si chiama mutuo a stato avanzamento lavori.
Mutuo per ristrutturazione di un immobile, concesso per il finanziamento di opere di ristrutturazione di un immobile. Il mutuo potràƒ essere erogato in unà¢â‚¬â„¢unica soluzione o, come per i mutui per costruzione, a stato avanzamento lavori. Là¢â‚¬â„¢immobile che viene ipotecato àƒÂ¨, di norma, lo stesso per cui si effettuano i lavori di ristrutturazione.
Mutuo per liquiditàƒ , dove il mutuo àƒÂ¨ concesso, per le motivazioni piàƒÂ¹ disparate (Il mutuatario vuole comprarsi un motoscafo o vuole giocarsi i soldi al casinàƒÂ²). Eà¢â‚¬â„¢ un prodotto molto rischioso per le Banche (il 90% delle insolvenze riguarda i mutui per liquiditàƒ ) per tale motivo àƒÂ¨ erogato esclusivamente ad una clientela particolarmente fidata.